FRANCE

【FIRE】早期リタイアして南仏への移住計画を考える(モンペリエ編)

選挙終了→株価上昇→含み益回復の週

11月3日に大統領選挙が終わりましたが、7日(土)現在、まだ結果が出ていません。
S&P500やナスダック100などで微妙に上昇率やタイミングは違うのですが、総じて選挙終了と同時にそれまで下落していた株価は再上昇しました(ナスダック100は4日に前日比+4,41%で11279ドルから11777ドルまで上昇)。
フランスでも連日メディアが大統領選挙の動向を取り上げていますが、その選挙制度に対する議論が多いですね。
私も選挙前は売却せずにいた銘柄が含み益を失い、一時期マイナスになるのではないかという段階までいきましたが、昨日までで含み益2880ドルまで戻しました。
その間、下落時の反省を生かして数日のうちに見切りをつけた銘柄もあります。
10年国債の利回り低下が一つの理由となったという分析ですが、確かに株価上昇を始めた日に1%まで近づいていた利回りは低下しました。
今後は国債利回り・決算・コロナ感染者数が重要な判断軸になりそうです。

モンペリエはこんな街。

地中海からは10km、ガール県の県庁所在地ニームから54km、マルセイユからは168km、トゥールーズから248km、パリからは750kmで、モンペリエはどの都市からも比較的近い場所に位置しています。
地中海までは10kmと残念ながら車でないといけそうにありませんね。
TGVでパリから最速3時間半で着く列車があり、シャルル・ド・ゴール空港のTGV駅から直通の路線もあるので南にある都市としてアクセスも快適です。
トゥールーズも仕事で行ったことがありますが、モンペリエ・トゥールーズは大雑把に言えばスペイン寄りの都市なので、バルセロナまで約3時間で行けます。
典型的な地中海性気候で、雨は少なく夏は乾燥、ただし降雨の際はまとまって強く降るようです。
1日の平均日照時間は7時間22分であり、フランス平均の4時間46分を大きくしのぐ。
とにかく太陽が好き、という私には最高の環境ですね。

予算300K€以下でも選択肢は300件以上。

モンペリエは残念ながら行ったことがないのですが、パリ大学に並んで優秀とされるモンペリエ大学医学部があり、長く残る歴史的建築物も多く、コメディー広場を中心とする旧市街が魅力的であるのは想像できます。
教育環境もよさそうですし、息子の今後の学業にもいいのかなあと思います。

この物件価格は267000€で、広さは100㎡、寝室は3部屋で申し分ないですね。
頭金100000€支払えば、20年間で888€のローンになります。
資産3700万ですので頭金を支払った後2460万円4%利回りで運用した場合、年間98万4000円の収入、毎月82000円の収入になる計算なのでローンの支払いに少し足りないくらいですね。
ル・カネ編でも計算したように、週2・3日勤務での最低賃金勤務で月間の生活費を最低限稼ぐ必要がありますね。
しかし、これまで見た中でもモンペリエはかなりの選択肢があったので、もっと調べればかなり良い条件の物件でも予算をもっと落とすことが出来そうです。
「ビーチの近く」という条件は妥協せざるを得ませんが、トゥールーズやモンペリエのような都市だと、南仏にいながらスペインへのアクセスがより容易になるというメリットも生まれます。
今まで何度もスペインには飛行機でバカンスに行きましたが、モンペリエなら車でスペインに日帰りで行くというのも可能かもしれないですね。
フランスは不動産系のTV番組をよく見るのですが、物価がより安いスペインに別荘を所有するフランス人を見たことがあります。
今度はスペイン編も調べて見ようと思います。

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フランスの不動産投資は低リスクは本当。

フランスの不動産市場では中古アパートでも同一地区の物件であれば、20年の築年数が経てども資産価値が半減するようなことはほとんどありません。
物件広告の情報としても築年数はあまり気にしたことがなく、記載されていないこともあります。
ここは、日本の不動産市場と完全に違うところではないでしょうか。
フランスで不動産を購入する際、売却時に購入金額の大半(場合によってはそれ以上)を取り戻すことができると考えており、一生のうちで何回も住まいを変えることは珍しいことではないです。
家族が増えたり、職場が変わったりというライフスタイルに合わせて不動産を取得するという考え方が根付いているからですね。
私のフランス人同僚は、パリ郊外に買った不動産を、二人目の子供が生まれたときに買い替えることを決めたのですが、自慢げにその友人は買った時の価格より高く売れたと語っていたときのドヤ顔を今も忘れません。

不動産購入時のコストを再確認。

フランスにおける公証人(フランス語でノテール)は不動産売買に無くてはならない存在で、不動産売買における物件の調査や登記手続きを代行してくれるようです(日本の司法書士にあたる)。
公証人への謝礼費用は物件価格の1%程度。購入したい物件が見つかり、売り主とある程度合意が出来た時点で公証人を選びます。
不動産を取得するには、不動産取得税をはじめ登記税・県税・市税などの費用がかかり、総じて「公証人費用」と呼ばれ、公証人が一括して支払ってくれます。
この費用は本契約時に支払うもので、物件価格の約2,5-7%が目安となっています。
その他に不動産購入後にかかる費用として、以下のものがあります。

①管理費
管理会社は3か月ごとに各戸に管理費を請求します。内訳は、建物の維持・清掃費・管理人給与・水道代など。
②固定資産税
1年に1回、地域・物件に合わせて国へ支払う固定資産税の支払い請求がある。
③住宅保険
=水漏れや火災などへの住宅保険で物件の購入時に加入。
④住民税
自分で住居として使うために購入した不動産の場合に支払う。地域・不動産規模・家族構成・収入などによって異なる。

ちなみに公証人費用(物件価格の2,5‐7%)を今回のモンペリエの物件に当てはめて計算してみると、7%の場合18690€(231万7560円)と、かなり高いですね。
次回は不動産購入後にかかる費用も含め、詳しく計算していこうと思います。
どんぶり勘定でセミリタイアしてしまった後に想定外の費用が発生してしまっては問題ですね。

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